Статьи

Войти ENG Поиск

Improving performance
people and projects

Вверх

Кризис и девелоперы: что важно для компаний в данный момент?

Кризис и девелоперы: что важно для компаний в данный момент?

30 марта 2009

Изменения в законодательстве, направленные на содействие строительству, коснулись практически всех участников строительного рынка – и застройщиков, и заказчиков, и многих других. В полной мере ощутить эти изменения на себе смогут и девелоперы, ведь их деятельность включает многие разноплановые задачи в строительной отрасли. О том, как девелоперы оценивают законодательные новшества, мы попросили рассказать директора Департамента Capital Markets DECPM Group Марину Кравченко.

Марина, в конце 2008 года были приняты Закон № 509-VI и Закон № 800-VI. Как Вы думаете, помогут ли они выходу из кризисных ситуаций в строительной отрасли?

Марина Кравченко: Цель принятия этих законов состоит в поддержке девелоперов и застройщиков со стороны государства. Это наиболее важный позитивный момент. Ведь Закон № 509-VI был принят еще до осознания наступления финансового кризиса. Его принятию предшествовала длительная работа Министерства регионального развития и строительства Украины, комитетов Верховной Рады, Украинской Строительной Ассоциации. Принятие этого Закона, который повлек радикальные изменения и дополнения в 14-ти законодательных актах Украины, в первую очередь – в земельное и градостроительное законодательство, означает точку отсчета качественных положительных изменений в строительной отрасли.

Что касается второго, так называемого Антикризисного закона № 800-VI, то, безусловно, он внес действительно много разноплановых положительных нововведений, дополняющих изменения, внесенные Законом № 509-VI. В целом, эти законы способствуют уменьшению финансовых затрат как для продолжения строительства объектов, так и реализации новых проектов за счет использования инструментов государственной поддержки, уменьшения регуляторной нагрузки, мер по усилению позиции застройщиков в договорных и хозяйственных отношениях с другими участниками рынка, защите имущественных прав инвесторов и интересов застройщиков, а также ряду других изменений. К пакету антикризисных законов относится также и Закон № 692-VI относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья. Все эти законодательные инициативы являются, в основном, прогрессивными и могут быть оценены положительно. Кризис явился стимулом внедрения более действенных механизмов взаимодействия государства и операторов строительного рынка, а также правовых взаимоотношений между инвесторами и застройщиками.

Отвечая на вопрос о том, помогут ли эти законы выходу из кризисных ситуаций, то есть в первую очередь оживлению рынка сбыта и созданию платежеспособного спроса, следует отметить такие принципиально важные моменты: многие положительные изменения не могут проявиться моментально, они начнут проявляться не ранее, чем через год после вступления в действие законодательных изменений; должны быть внедрены действенные подзаконные механизмы реализации антикризисных явлений, без которых не стоит надеяться на успех, так как положения законов могут остаться декларативными; скорость выхода из кризисных ситуаций зависит напрямую от объемов финансирования, выделяемых из средств Государственного бюджета Украины.

В качестве примера недостаточной действенности мер, направленных на преодоление кризисных явлений путем финансирования завершения строительства жилых объектов в соответствии с Постановлением Кабинета Министров № 127 от 11 февраля 2009 года, можно отметить такие, как предоставление только краткосрочных кредитов в основном малообеспеченным семьям, которые не смогут в течение двух лет погасить кредит и проценты (не менее 14%) в размере 75% стоимости квартир. Вызывают сомнения критерии отбора объектов, которые не в полной мере относятся к застройщикам, не предусмотрен аудит их финансового состояния, поэтому выделяемые государством денежные средства могут быть направлены не на достройку жилья, а на погашение кредитов. Кроме того, в предлагаемой схеме кредитования через ГИУ и государственные банки не исключены и коррупционные явления. Поэтому законодательные идеи должны быть обеспечены действенными подзаконными актами, позволяющими реформировать жилищное строительство на основе принципов справедливости, честности и прозрачности для всех участников рынка жилья.

Какие Вы можете отметить положительные изменения для деятельности девелоперских компаний, внесенные этими законами?

М. К.: Государством предприняты своевременные шаги по регламентированию критически важных для девелоперов вопросов, в том числе: упрощение разрешительных процедур в строительстве; повышение степени защиты инвестиций в строительной сфере; упрощение процедуры сдачи объектов в эксплуатацию, уточнение процедур проведения общественных слушаний, и, что не менее важно – уменьшение различных отчислений в местные бюджеты на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. Все это способствует сокращению временных и финансовых затрат на строительство объектов как на рынке жилья, так и на рынке коммерческой недвижимости. Кроме того, положительными являются изменения и дополнения существующих законодательных актов, касающиеся ипотеки объектов незавершенного строительства, регистрации права собственности на недострои органами БТИ, новая инвестиционно-строительная схема (имеется в виду аренда с правом выкупа), возможность застройки земель обороны объектами социально-культурного назначения, социальным и доступным жильем, существенные привилегии при предоставлении коммунальных земель под застройку доступным жильем и ряд других.

Как отразится принятие этих законов на строительстве коммерческой недвижимости?

М. К.: Практически все вышеприведенные изменения должны сказаться положительно, в том числе можно отметить позитивную тенденцию, касающуюся уменьшения полномочий местных государственных органов и органов самоуправления в сфере строительства в пользу увеличения централизации. Это приведет к построению новой системы взаимоотношений и новых правил и будет способствовать более прозрачной и эффективной работе на строительном рынке. Кроме того, уменьшению финансовой нагрузки при строительстве объектов коммерческой недвижимости будут способствовать и законодательные инициативы Антикризисного закона в отношении жилищного строительства, поскольку в настоящее время подавляющая часть жилых объектов предполагает наличие встроенно-пристроенных объектов иного функционального назначения, в том числе и строительство многофункциональных комплексов.

Какие механизмы предпочитает использовать компания для оформления отношений между инвесторами, заказчиками и застройщиками?

М. К.: Отношения между инвесторами, заказчиками и застройщиками, как основными участниками проектов девелопмента, регулируются различными механизмами, в зависимости от контекста.

Так, финансовые механизмы в каждом конкретном случае выбираются на основе разработанных финансовых моделей. Мы считаем, что в условиях кризиса наиболее устойчивым для сторон процесса зарекомендовал себя способ финансирования строительства через институты совместного инвестирования. Мы накопили позитивный опыт сотрудничества в этой сфере с инвестиционной компанией Ukrainian Investment Capital.

Наилучшие юридические механизмы, наиболее полно отвечающие вызовам нынешнего времени, когда практически во всех проектах собираются интернациональные команды, были разработаны «Международной федерацией инженеров – консультантов» (FIDIC). Использование условий FIDIC, адаптированных к законодательству Украины, позволяет успешно применять типовые контракты к любым комбинациям взаимоотношений сторон, обеспечивая совместную защиту профессиональных и бизнесовых интересов.

Важны также механизмы контроля и управления проектом/портфелем проектов по срокам, бюджету, объемам и рискам проекта для принятия обоснованных управленческих решений. Очень удобным является привлечение управляющей консалтинговой компании, использующей профессиональные инструменты проектного менеджмента, например, Spider Project компании «Технологии Управления Спайдер Украина».

Нельзя обойти вниманием и такие механизмы, как привлечение специализированных консультантов, на чем многие пытаются экономить.

Мы считаем, что кризис, заставший врасплох практически всех девелоперов, вынудит использовать самые современные, экономичные, революционные решения всех участников рынка в проектировании, строительстве и эксплуатации стро¬ительных объектов. При необходи¬мос¬ти привлечения в проект лучших мировых архитекторов, инженеров, консультантов, мы ассоциировано сотрудничаем с компанией Hyperestate Project Development, а лучшим кризисным консультантом мы считаем DELTA Projektconsult Ukraine.

С какими сложностями приходится сталкиваться при оформлении земельных участков для размещения объектов?

М. К.: Оформление земельных участков для размещения объектов является фактором очень высокого риска в девелопменте проектов в Украине и в Киеве особенно. И именно сложность, непредсказуемость и неоднозначность процедуры оформления земельных участков привели к гиперболизации параметров девелоперских проектов – объемов, стоимости, размещения форматов, зачастую пломбированию внутриквартальных, внутридомовых территорий. По нашему мнению, кризисная ситуация и, как следствие, отсутствие ажиотажного спроса на земельные участки инвесторов и застройщиков, неизбежно приведет к цивилизованным отношениям муниципальных органов власти и девелоперов.

Расскажите о Вашем видении сегодняшней ситуации на строительном рынке.

М. К.: Спрос населения страны на жилье по-прежнему огромен. Решение проблемы видится в трех плоскостях: взвешенная государственная поддержка различных программ строительства жилья, доступного гражданам с невысоким уровнем доходов; появление на рынке прежде непопулярных бюджетных технологий строительства – с применением легких/тяжелых стальных и деревянных конструкций, сборных щитовых домов, несъемной опалубки и т. п. – это технологии будущего, нашедшие применение в странах со сложными климатическими и сейсмическими условиями. Новые технологии позволяют строить круглогодично, при этом стоимость и сроки строительства на 30-50% ниже, чем на возведение железобетонного или кирпичного аналога. Со своей стороны мы готовы активно выводить на рынок американские технологии, например, компанию DNR Group.

Строительные, девелоперские компании, имеющие в своем портфеле проекты строительства объек¬тов коммерческой недвижимости, ввиду отсутствия инвестиционных ресурсов в течение, как минимум, четырех ближайших лет, вынуждены будут пройти сквозь сито «естественного отбора». Будут реализованы только самые выверенные конкурентоспособные проекты – prime location, удачный формат, профессиональная команда, бесперебойное финансирование, наличие суперидеи и другие…

Перенимаете ли опыт других стран при планировании строительства?

М. К.: Да, конечно, постоянно работаем, учимся при малейшей возможности. Слишком уж мы отстали в развитии. Считаем, что в отрасли строительства в Украине должны быть проведены революционные преобразования не менее чем на 80%. Нужны новые силы, свежие идеи, профессиональное обучение, грамотная подготовка документации, в том числе инвестиционных меморандумов.

Отрасль задыхается без инвестиций, однако инвестиции не придут, если не будут подготовлены бизнес-планы, проведены due diligence, оценка проектов, не привлечены консультанты, не предоставлены гарантии возврата инвестиций. Только при условии активного использования достижений высококлассных профессионалов всего мира возможно удержаться в сфере девелопмента в нынешней ситуации. И это радует, так как с рынка уйдут косность, инерция мышления, ефрейторский задор.

Как повлияли на деятельность компании банковский и ипотечный кризис?

М. К.: С одной стороны, пришлось заморозить реализацию нескольких проектов девелопмента, сократить деятельность capital markets, отказаться от использования механизма «private placement»; практически прекратились заказы на маркетинговые исследования, HBU; с другой стороны, пришли новые предложения, возникли новые сферы приложения сил, продвижения технологий и проектов; активно формируется международная команда по предоставлению услуг кризисного консалтинга – репозиционированию и реконцепту проектов девелопмента.

Мы открыты для сотрудничества и развития. Времена меняются, и мы меняемся вместе с ними.

Все новости