Статьи

Войти ENG Поиск

Improving performance
people and projects

Вверх

Домик в деревне

Домик в деревне

16 мая 2008

Если посмотреть на стоимость земли за городом, стоимость строительства самого коттеджа и будущие транспортные расходы, горожанин понимает, что такой вариант – это очень даже неплохое решение жилищной проблемы, по сравнению с покупкой квартиры в самом городе. А тут еще и природа, свежий воздух, собственный кусок земли с газоном и мангалом…

 Если исходить из всех классических канонов экономики, с накоплением критической массы таких горожан на рынке появится спрос, который породит и предложение. Похоже, что это время пришло сегодня, но совсем не так, как хотелось бы горожанину. И дело не только, и не столько в покупательской способности – есть проблемы и у застройщиков, которые во многом тормозят процесс.

Перед тем, как продолжать, стоят пояснить, что процесс строительства коттеджного городка очень сильно отличается от того же строительства жилого многоэтажного дома, несмотря на кажущуюся схожесть – стройка и там и там. Поэтому многие застройщики сталкиваются с проблемами, где их совсем никто не ожидал. Дело в том, что во многих украинских компаниях не используется проектный подход (например, управление рисками, поэтапное планирование, создание компьютерных моделей проектов). Как правило, они начинают застройку по накатанной когда-то «городской» схеме. А ведь это совершено разные проекты, и управлять ими нужно по-разному.

Понятно, что при таком развитии событий коса вполне может найти на камень – «городская схема» не сработает, план (составленный без учета специфических рисков и в единственном экземпляре) резко оказывается не отображающим действительность и никому не нужным. При этом перенаправить людские ресурсы, финансовые потоки и пересмотреть сроки можно, но каждое изменение еще больше повлияет на общий план, и уже никто не будет понимать что, где и как происходит. Чем это чревато, думаю, объяснять не стоит – события будут развиваться по схеме «не было гвоздя - подкова пропала, подкова пропала – лошадь захромала» и вполне может случиться, что и «враг заходит в город, пленных не щадя». Но давайте обо всем по порядку…

Итак, какие же риски могут поджидать застройщика коттеджного городка, при возможном развитии событий по пессимистическому, реалистическому и оптимистическому сценарию (читай плану)? Какие риски стоит учесть при составлении плана и разработать методы их минимизации.

Во-первых, это риски юридического характера. Дело в том, что сегодня в Украине нет такого юридического понятия, как «коттедж» и «коттеджный городок» - земля отводится исключительно под строительство жилой недвижимости. Проблема здесь заключается в моратории на земли сельскохозяйственного назначения, поэтому застройщик/инвестор вынужден идти по пути изменения целевого назначения земли – путь долгий и недешевый. А если опыта в этом деле нет, то вполне может быть, что утвержденные сроки получения разрешительной документации и начала строительства, отображенные в плане, изменятся в разы. Причем это изменение, как ни парадоксально звучит для Украинской действительности, может оказаться изменением в меньшую сторону.

Если, например, в Киеве на получение разрешительных документов на застройку можно потратить годы, то в регионе зачастую получить разрешительные документы легче, потому что власть там более централизована. Но все зависит, конечно, от различных обстоятельств, в том числе от наличия деловых контактов – поэтому спрогнозировать сроки очень сложно. Чревато это простоями техники, штрафами, срывом договоров с подрядчиками, что все вместе означает срыв сроков, или же наоборот – неготовность начать строительство. В обеих случаях плохо. Или подвели заказчиков, или не сдержали обещания местной власти, которая, безусловно, заинтересована в скорейшем расширении инфраструктуры, раз уж дали все разрешения. И тот, и другой варианты по-простому означают убытки. 

Поэтому при разработке плана проекта, стоит учесть первоочередную необходимость приобретения доступного земельного участка и изменения его целевого назначения. Сам процесс довольно сложен - необходимо земельный участок приватизировать, изменить его целевое назначение, зонировать и т.д. А все это время и ресурсы, подэтапы проекта, которые должны быть учтены при составлении общего плана (соответствующие изменения должны быть внесены и в типовую модель пилотного проекта строительства коттеджного городка).

Во-вторых, это риски технологические, связанные с несколькими возможными проблемами.

Проблема номер один – нехватка квалифицированной рабочей силы. Например, в последнее время наблюдается тенденция к строительству деревянных загородных домов. Понятно, что такой «домик в деревне» зажиточный горожанин купит скорее в довесок к уже имеющемуся в городе «каменному» жилью, но таких горожан становится все больше. Спрос опять же порождает предложение, и застройщик при попытке удовлетворить этот спрос столкнется с целым рядом проблем. Попробуйте сегодня найти, например, опытного плотника – а ведь строительство деревянного коттеджа подразумевает привлечение целого ряда достаточно редких сегодня профессий. Помимо этого придется по иному организовывать подвод коммуникаций. Даже если реализуется проект без всякого «дерева»,  то застройщик должен помимо всего создать инфраструктуру коттеджного городка, позаботиться о дорогах и т.д. – ведь горожанин хочет жить не в деревне, а в своеобразном «городе на лоне природы». Все это изменения в план и риски, которые нужно учитывать.

 Проблема номер два – резкое увеличение количества одновременно ведущихся проектов. То есть, раньше застройщик строил одну многоэтажку в черте города на сотни семей - это был один проект. В коттеджном строительстве для той же сотни семей ему придется построить сотню объектов (в случае с дуплексами, триплексами и т.д. немного меньше). Вот Вам и резкое увеличение количества проектов, причем наш горожанин – человек не бедный, а значит достаточно привередливый. Поэтому вполне возможно, что у каждого из этих проектов будут свои сроки, свои особенности и нюансы, не говоря уже о дизайне. Появляется риск того, что принятая (сложившаяся) в компании-застройщике управленческая оргструткура может и не справиться с возросшим в разы количеством проектов. А задержки сроков повлекут за собой конфликты с горожанами, которые в силу своей небедности могут негативно повлиять на дела компании. Поэтому еще при инициации проекта (и даже раньше) стоит учесть эти риски.

Проблема номер три – необходимость обслуживания коттеджного поселка после этапа строительства. Если, построив многоэтажку в городе, застройщик зачастую умывает руки, оставляя ее на попечение городских или частных коммунальных служб, то при коттеджном строительстве такой вариант не пройдет. Привыкший к удобствам горожанин готов платить за комфорт и не купит «домик в деревне» без всех удобств городской жизни. Поэтому с окончанием строительства проект для застройщика не заканчивается. Тут либо он самостоятельно организовывает и обеспечивает все необходимое для жизни, либо передает эти обязанности сторонним подрядчикам, что тоже требует усилий и времени. То есть, фактически в плане проекта появляется еще один этап, которого нет при работе в городе.

В-третьих, это риски, связанные с экспансией бизнеса в регионы Украины. Многие столичные компании сегодня понимают, что уровень жизни в регионах также растет. Поэтому есть смысл открывать там свои филиалы и реализовывать инвестиционно-строительные проекты. То есть эти филиал сами по себе еще не имеют достаточного опыта, даже в основной сфере деятельности компании (например, жилая городская недвижимость). А тут еще им поручают абсолютно новое дело – строительство коттеджного городка, и кто знает с какого конца к нему подойти. При этом в силу географии затруднено управление, коммуникации растянуты, что опять же чревато. По большому счету при таком сценарии компания-застройщик инициирует не только строительный проект, но и проект собственного расширения. Этот проект точно также имеет сроки, бюджет, свой уникальный результат (открытие филиала), но зачастую никто из высшего руководства его таковым не воспринимает. Не нужно быть специалистом, чтобы спрогнозировать результаты такого подхода, когда сверху кричат «давай-давай», а снизу не имеют к этому никакой возможности.

При всем вышесказанном, всех возможных рисках из которых упомянута только малая толика, коттеджное строительство в Украине дело очень перспективное. Эксперты в самое ближайшее время прогнозируют коттеджный бум, поэтому задумываться о выходе на этот рынок отечественным застройщикам нужно уже сейчас. Но при этом руководствоваться следует принципом «не навреди» - то есть, сначала стоит заняться самой компанией, ее управленческими механизмами, получением необходимого опыта и знаний. То есть проведение реорганизации, внедрение проектного офиса, обучение персонала, отработка пилотного проекта, организация документооборота и отчетности, разработка и внедрение системы мотивации – вот первые шаги к коттеджному строительству. Иначе неучтенные риски и неспособность команды работать с ними приведут к краху коттеджного проекта, а в худшем случае и ударят по всей компании. А зачем учиться на своих ошибках?

Все новости