Статьи

Войти ENG Поиск

Improving performance
people and projects

Вверх

Диктат аренды

Диктат аренды

19 ноября 2007

Киевская недвижимость по праву считается одной из наиболее динамично развивающихся. С каждым годом возводится все больше и больше жилья, торговых центров, коттеджных городков. Однако из всех направлений наиболее активное развитие имеет сегмент офисной недвижимости. Причиной этому служат множество факторов, основные из которых – рост деловой активности в столице, расширение штата сотрудников, а также выход на украинский рынок зарубежных и появление новых отечественных компаний. Однако, несмотря на открытие в первом полугодии нескольких бизнес–центров (БЦ), предложение площадей значительно отстает от растущего спроса.

На первое полугодие 2007 г. в столице функционирует около 100 бизнес–центров, общая площадь которых составила порядка 640–650 тыс. кв. м, при этом уровень вакантности офисных площадей только за последние полгода составил примерно 1,95 %.

«Украинский рынок офисный площадей испытывает острую нехватку свободных помещений под офисы, при этом существующие бизнес–центры не способны удовлетворить весь спрос. В связи с этим рынок БЦ с каждым годом привлекает все больше и больше желающих развивать данный сегмент недвижимости. Желая приумножить свои капиталы, строительные фирмы и инвесторы вкладывали денежные средства в строительство новых бизнес–центров, что, несомненно, приносит ожидаемую прибыль, так как качественные офисные помещения востребованы и пользуются спросом», – говорит директор компании Build & Live Development Виктор Распутный.

Того же мнения придерживается и президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов: «На данном этапе развития рынка недвижимости самые привлекательные инвестиционные возможности находятся в сегменте высококачественных офисных зданий, арендаторами которых являются крупные известные компании и организации. Такой инвестиционный актив является традиционным для инвесторов, менее склонных к риску. Сегодня развитием проектов на киевском рынке занимаются в основном местные игроки, но в ближайшем будущем ожидается приход зарубежных девелоперов, которым интересна высокая инвестиционная привлекательность нашего рынка».

Как отмечает директор компании Concorde Development Валерий Кирилко, на начало 2007 г бизнес–центры класса А и В были заполнены практически на 100%, а основным спросом пользовались офисные помещения общей площадью 100–200 кв.м (класс А), 600–1000 кв. м (класс В) и 30–100 кв. м (класс С). Что же касается уровня наполняемости БЦ, то он на июнь текущего года составлял 98–100%, при этом конкуренция на рынке практически отсутствовала, а новые объекты сдавались на 90% по предварительной сдаче. Так, уровень наполняемости БЦ классов А и С был близок к 100%–ному, класса В – 98–100%–ному, а свободных площадей насчитывалось не более 2–3 %.

Анна СТАРИНСКАЯ
генеральный директор консалтинговой компании «Технологии Управления Спайдер Украина»:

За последние полгода на украинском рынке недвижимости несколько улучшилась ситуация с бизнес–центрами. При этом говорить о насыщенности рынка, безусловно, рано. Причем это улучшение распределено очень неравномерно – основное количество бизнес–центров по–прежнему строится и открывается в Киеве, тогда как ситуация в регионах с подобной недвижимостью намного отстает от столичных тенденций. Поэтому можно смело говорить о том. что бум бизнес–центров в регионах еще впереди, что понимают и многие девелоперы, уже сегодня начиная заниматься землеотводом. Определенные надежды вселяет повышенный интерес зарубежных инвесторов к строительству бизнес–центров в Украине, который, к сожалению, во многом тормозится нестабильной политической ситуацией, непрозрачностью схем землеотвода и коррумпированностью чиновников.

Возрастающие требования

Как отмечает маркетинг–аналитик международной консалтинговой компании ASTERA Виктор Оборский, в первом полугодии 2007 г по–прежнему сохраняется основная тенденция –несоблюдение заявленных сроков введения объектов в эксплуатацию.

«Причины этого – недостаточное финансирование проектов, сложности с прохождением разрешительных и согласовательных процедур, а также политическая нестабильность и несовершенство законодательной базы», – говорит эксперт.

Это мнение разделяет и руководитель проектов маркетинговых исследований консалтинговой компании «Канзас» Александр Панченко, добавляя, что перенос сроков ввода в эксплуатацию объектов создал ситуацию, которая «подогрела» рынок, и арендные ставки в большинстве БЦ выросли.

«Кроме этого, наметилась четкая тенденция, которая продолжится и в будущем, а именно –увеличение уровня спроса на площади в БЦ класса A и В, что и отразилось на увеличении уровня вакантности в БЦ класса С", – подчеркивает эксперт. Как отмечает заместитель председателя правления ОАО «Нест» Сергей Овчинников, немаловажной тенденцией первого полугодия текущего года является спрос на офисные помещения, отдаленные от центральной части города, но с хорошей транспортной развязкой, несмотря на то, что месторасположение напрямую влияет как на класс, так и на престижность БЦ.

По словам Александра Панченко, кроме всего прочего арендаторы стали более требовательны к набору услуг в существующих офисных центрах и нуждаются не только в качественных помещениях (архитектурные, планировочные, технические, телекоммуникационные решения), а и в высококлассном сервисе. Для профессиональных БЦ, по словам эксперта, существует стандартный набор элементов инфраструктуры:

• банкомат;
• отделение банка;
• кафе (ресторан, фуд–корт);
• конференц–зал;
• комната для переговоров;
• киоск для продажи прессы (обычно – а холле входной группы).

Однако, несмотря на стандартный пакет услуг, предлагаемых в большинстве офисных центров, многие операторы рынка сами решают для себя какие элементы наполнения БЦ являются наиболее важными.

"Поэтому к списку наиболее типичных «опций», который приведен выше, можно добавить ряд менее распространенных, но все же набирающих популярность дополнительных сервисов: салон красоты: фитнес–зал; магазин подарков я канцелярских аксессуаров; туристическое агентство. Кроме того, среди западных компаний популярными являются так называемые софт–зоны – места для отдыха как сотрудников, так и посетителей. Поэтому в БЦ, ориентированных именно на иностранных арендаторов, целесообразно размещать комнаты отдыха (с аквариумами, удобными креслами и т. п.), массажный кабинет, кабинет психолога», – говорит эксперт.

Подбирая новое помещение, представители ведущих компаний, по наблюдениям специалистов Build & Live Development, обращают внимание на:

• месторасположение офиса в прилегающем к центру районе с хорошей транспортной развязкой, где приемлемым есть расстояние 10 минут на маршрутке от метро до офиса;
• внутреннюю планировку помещений офиса – от того, насколько она удобна, нередко зависит окончательное решение по поводу заключения договора аренды;
• качество внутренней отделки помещений;
• из дополнительной инфраструктуры БЦ клиенты обычно интересуются наличием фуд–корта, ресторана, банковского отделения и парковки.

«Например, офис класса А должен размещаться в бизнес–центре с профессиональной службой управления, а само здание – быть новым, недавно сданным после строительства или после полной его реконструкции. Вид парковки и этаж при выборе офиса в основном не имеют принципиального значения, хотя замечено, что клиенты отдают предпочтение подземному расположению паркинга и нижним этажам бизнес–центра. Наиболее прогрессивные операторы офисной недвижимости при работе с клиентами не ограничиваются "интуитивным" анализом запросов арендаторов – для получения более точной картины потребностей арендаторов площадей класса А они применяют статистические и социологические методики», – говорит Виктор Распутный.

Аренда все выше

Что же касается арендных ставок, то с начала года, по словам Виктора Оборского, они выросли на 15–20%. Так аренда офисных помещений класса А (без включения НДС и операционных расходов) составляет $60–80 за I кв. м в месяц. класса В+ –$50–60, класса В – $40–50, класса С–$20–35.

«Причиной подобного является дисбаланс между спросом и предложением вследствие ограниченного поступления на рынок нового предложения. В то же время наиболее востребованными остаются помещения площадью 200–500 кв. м, а минимальный срок аренды в заключаемых договорах – 3 года», – говорит эксперт.

Для сравнения – на конец прошлого года арендные ставки на киевские офисные площади (с учетом НДС и операционных расходов) класса А колебались в пределах $30–55 за 1 кв. м в месяц, В+ – $28–40. В – $20–30, в С – $15–20. При этом в течение года арендные ставки выросли на 10–30%, а на отдельные объекты и до 40 %, в зависимости от месторасположения офиса и качества БЦ. К концу 2006 г. арендаторы платили в месяц $25–30 за 1 кв. м площади класса С, $35–40 – класса В, $50–60 – класса В+ и $60–S0 – класса А, за помещения в административных зданиях – $18?45 за 1 кв. м.

Что же касается рентабельности вложений в офисные центры, то она не изменилась и составляет вcе те же 15–30 % годовых. Инвестиции в строительство офисных площадей в столице находятся в пределах $1 000–1 500 за 1 кв. м, ставки капитализации профессиональных БЦ составляют дли класса А – 9–10 %, для класса В –10–11 %. Как прогнозируют эксперты, в дальнейшем, вследствие уменьшения рисков и развития рынка, прогнозируется их снижение до уровня 5–7 %.

Регионы отстают

Относительно массового развития БЦ в регионах, то, по мнению экспертов, об этом еще рано говорить, т. к. развитие данного сегмента коммерческой недвижимости происходит только в городах–миллионерах, а именно в Донецке, Днепропетровске, Харькове, Одессе, Львове, Запорожье. Так, по словам Сергея Карамнова, на сегодняшний день в регионах насчитывается более 50 профессиональных бизнес–центров общей арендной площадью около 200 тыс. кв. м, которые можно условно отнести к классу В.

«Спрос на офисные помещения в региональных городах преимущественно удовлетворяется предложением площадей в старых административных зданиях, нежилом фонде жилых домов и переоборудованных под офис квартирах. На них приходится примерно 85–90 % общего офисного фонда. На профессиональные офисы, таким образом, приходится всего 10–15% от фонда региональных городов. Большинство из функционирующих профессиональных офисных объектов в региональных городах расположены в деловых центрах или в прилегающих к ним районах. В среднем наполняемость в бизнес–центрах региональных городов составляет порядка 90–100 %», – говорит эксперт.

Что же касается арендных станок, то они на порядок ниже киевских и в центральных районах городов–миллионеров колеблются в пределах $40–50 за кв. м, цены продажи – $3000–4000 за кв. м. В других городах, по словам эксперта, помещения с аналогичным месторасположением сдаются по ставке до $30 за 1 кв. м, а продаются по цене до $2 000 за 1 кв. м. В прилегающих к центру районах уровень цен и ставок значительно ниже – в среднем на 45–55 %.

Перенасыщения не предвидится

Как отмечает Александр Панченко, в этом году официально на рынок были выведены только 30 тыс. кв. м бизнес–центра «Парус», который на момент сдачи в эксплуатацию уже был заполнен арендаторами. «Заявлены к вводу в эксплуатацию в 2007 году около 100 тыс. кв. м офисных площадей класса А и около 140 тыс. кв. м площадей класса В, но уверенности в том, что все заявленные проекты будут сданы вовремя, нет. Будет большим успехом, если введут в эксплуатацию хотя бы половину проектов. Ситуация осложняется тем, что спрос не стоит на месте и постоянно возрастает. Если на конец прошлого года эксперты оценивали его уровень в количестве около 600 тыс. кв. м, то на сегодняшний день можно говорить о возрастании данного показателя на 10–15 %», – отмечает эксперт.

По мнению Сергея Карамнова относительно прогнозов на рынке существует две различных точки зрения.

«Первое предположение заключается в том, что к концу 2007 началу 2008 года киевский рынок офисной недвижимости может войти в завершающую фазу цикла эволюции – перенасыщение. Второе (альтернативное) предположение, к которому склоняется большинство экспертов гласит: несмотря на относительно большой объем заявленных к выводу офисных помещений, ожидать кризиса на рынке вряд ли стоит ввиду прогнозируемого экономического роста и следующего из него возрастания спроса на качественные офисные площади», – утверждает эксперт.

Кроме этого, по словам Виктора Оборского, сегмент офисной недвижимости столицы будет, как и ранее, притягивать интересы серьезных институциональных инвесторов. В сипу неразвитости рынка и ограниченности предложения инвестиционные сделки пока носят единичный характер, но среди успешных примеров этого полугодия следует отметить приобретение группой «Евразия» двух бизнес–центров в Киеве: NTBC II и «Айсберг». По мере насыщения рынка и появления качественных проектов, сфера инвестиционных приобретений будет динамично развиваться», – говорит специалист компании ASTERA.

Среди основных тенденций, которые следует ожидать к концу текущего года, Виктор Оборский называет такие:

• продолжится увеличение доли высококлассных помещений (класс А) в объеме нового предложения;
• повысится качество новых проектов, что связано с возросшими требованиями арендаторов и ростом профессионализма девепоперов;
• ожидается активное развитие многофункциональных комплексов, в которых офисные помещения будут одной из составляющих;
• произойдет интенсивное развитие офисных проектов за пределами центрального делового района Киева;
• рост арендных ставок на офисные помещения в 2007 г. будет находиться на уровне 25–30%, со стабилизацией в ближайшие годы, обусловленной ростом предложения на рынке объектов высокого класса;
• насыщение рынка может произойти не ранее 2010 г., при условии, что все существующие проекты будут введены в эксплуатацию в заявленные сроки.

Все новости