Статьи

Войти ENG Поиск

Improving performance
people and projects

Вверх

Выбираем подрядную организацию: с кем поведешься?

Выбираем подрядную организацию: с кем поведешься?

Разработка концепции и выбор хорошего земельного участи это еще далеко не все факторы, влияющие на успех воплощения какого–либо проекта. Как показывает практика, большое значение имеет удачный и правильный выбор подрядной организации, которая будет воплощать в реальность мечты инвестора–застройщика. Именно от выбора подрядчика зависит любой проект – будь–то ремонт, реконструкция или возведение нового здания.

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, каждая компания, собирающаяся привлечь для выполнения строительных работ подрядную организацию, в большинстве случаев ориентируется на собственные потребности, временной фактор и соотношение цены и качества. Однако зачастую ошибочно отдается предпочтение главному, по мнения многих, критерию – стоимости выполнения работ, упуская технологии строительного процесса, из–за чего в последствии страдает качество объекта. Поэтому в большинстве случаев у инвесторов, застройщиков, девелоперов возникает вопрос: как из огромного числа подрядных организаций выбрать лучшую? Специалисты, прежде всего, рекомендуют рассмотреть несколько предложений и собрать сметы нескольких подрядных организаций. То есть – провести тендер. При этом надо учесть, что частенько недобросовестные строительные организации занижают циферки в прейскуранте, либо не указывают все технологические этапы, из–за чего смета оказывается дешевле. Но это фактически обман.

Как найти спутника

Итак, с чего же все–таки надо начинать девелоперу или инвестору? Как отмечает директор строительной компании «Архитектура и Технологии» Алексей Чайка, чтобы потенциальный заказчик правильно выбрал себе подрядчика и разобрался, сколько будут стоить те или иные работы, ему необходимо попросить у строительных фирм составить смету. Глядя уже на эти документы можно понять, что собой представляет та или иная строительная компания. Как правило, смета, которая окажется самой низкой, вряд ли правдива, в силу того, что существует множество подрядных организаций, которые сидят без работы и готовы привлекать заказчика любыми способами. Один из них – еще на начальном этапе занизить смету, а в процессе работы, поднять ее до истинного уровня. Как уверяют специалисты, чтобы понять насколько представленные сметы соответствуют предстоящим работам, желательно провести профессиональный анализ, который может выполнить квалифицированный сметчик или представитель заказчика, обладающий достаточными знаниями в данной сфере. Именно такой специалист может сделать полный анализ документации, выехав на объект и сопоставив его с проектом, техническим заданием, составом работ и т. д.

На следующем этапе, по словам директора компании «А. А. Диас» Артура Азатханяна, необходимо ознакомиться с ранее выполненными работами подрядчиков, а именно: съездить на уже готовые объекты, посмотреть уровень качества проведенных работ. Необходимо учесть еще такую уловку, если руководство строительной компании предлагает посмотреть лишь портфолио, а не готовые объекты, это должно вызвать недоверие у заказчика. На фотографиях вряд пи увидишь все погрешности, которые могли быть допущены при возведении того или иного сооружения. Так что нужно не полениться и покататься по объектам кандидатов в подрядчики.

Кроме осмотра непосредственно объектов, важно узнать у организации–претендента о ее технической оснащенности, а также мастеров всех специальностей, их опыте и эффективности работ в данной сфере. Стоит поинтересоваться рекомендациями и проверить наличие полного пакета учредительных документов, лицензии на выполнение тех или иных работ. Полезно будет изучить историю организации, и получить отзывы от клиентов, с которыми эта компания работала. На примере собственной работы главный инженер строительной компании «АЛЕС БУД", Тарас Гурский отмечает, что при выборе подрядчика их компания сначала определяет по плечу ли тому работа, которую ему намерены предложить, и только после этого ищут компромисс между ценой и качеством.

«Однако часто мы сталкивались с гарантиями, которые не выполнялись, что грозило нам срывом сроков. А в нашем бизнесе такое нарушение обычно стоит очень дорого. Например, строят супермаркет. Заказчик к осени приобретает товар, который планирует завезти в свой магазин, как только он откроется. И тут оказывается, что объект могут достроить только весной. Большинство товара пропадет, а это реальные убытки, ответственность за которые падает на строительную компанию. Сооружение жилья не ощущает такой сезонности. Да вот, к примеру, стадион должен быть построен к началу Олимпиады, срыв сроков недопустим. Никакой заказчик не хочет играть в рулетку, выбирая подрядчиков, поэтому пытается сам навести справки о подрядчике, заручиться от него какими–либо гарантиями. Иногда собирается целое досье о компании–подрядчике: о ее работах, сотрудниках, материально–технической базе. После – заказчик проверяет качество работ подрядчика на уже сделанных объектах. Если цена вопроса несколько миллионов долларов, исследования на эту тему делаются очень серьезные», – говорит эксперт.

Итак, можно сделать вывод, что на отечественном строительном рынке уже выработалась определенная схема по правильному подбору подрядной организации. Ее условно можно разделить на два этапа.

На первом (предварительном) в большинстве случаев оценивается возможность подрядчиком выполнить заданную работу, и определяется она по таким критериям:

• опыт работы в успешно реализованных проектах,

• отзывы предыдущих заказчиков,

• организационная структура компании, наличие собственных или привлеченных производственных мощностей, квалифицированного инженерного состава, действующей системы управления производством и контроля качества,

• предоставление подрядчиком полного плана выполнения работ с графиком технологической последовательности и описанием всех проблемных вопросов,

• качество и полнота проработки предложения,

• надежность в финансовом положении, наличие лицензий и других разрешительных документов подтверждающих право на ведение соответствующей деятельности, отсутствие судебных исков за неисполнение обязательств и т. п.

Второй и окончательный этап, выясняет такие параметры:

• стоимость,

• срок выполнения работ (может зависеть не только от самого подрядчика, но и от заказчика, который должен выполнить перед подрядчиком все свои обязательства по спектру работ),

• технические параметры.

По словам специалистов, если подрядная организация успешно прошла все эти этапы и соответствует всем критериям, необходимым заказчику для возведения или реконструкции того или иного объекта, можно приступать к подписанию документов. После заключения подрядного договора подрядчик приступает к работе над его выполнением. Но тут, по утверждению менеджера по стратегическому развитию ООО «Инфинити» Павла Максинука, как правило, и начинаются проблемы в связи с недоскональной конструкцией подрядного договора.

«Встречаются случаи, когда стороны в договоре не уделяют должного внимания предмету договора, правам и обязанностям сторон, ответственности друг перед другом. Относятся к договору, как к страховому полису, но при этом не пишут в договор то, о чем договорились в процессе переговоров, вследствие чего возникает масса конфликтов. Как показывает практика вся ответственность и все полномочия подрядчика должны быть детально прописаны в подрядном договоре, что даст возможность в будущем избежать, конфликтов и сберечь время. К тому же, учитывая сложность и ответственность процесса выбора подрядчика, заказчику стоит внимательно оценивать все «за» и «против» в пользу того или иного кандидата. Ведь на строительном рынке случались случаи, когда, выбирая даже авторитетного подрядчика с большим опытом работы в своей сфере, возникали нарекание на его профессионализм, не выдерживались сроки, необоснованно увеличивались стоимости работ. По этому, делая выбор, надо всегда помнить о возможных негативных последствиях в будущем и попытаться обезопасить себя качественными договорными конструкциями",, – подчеркивает эксперт.

Функции и контроль

Но, как ни печально, даже если подрядная организация уже выбрана и с ней подписаны необходимые документы, работа на всех этапах должна постоянно контролироваться заказчиком или доверенным специалистом, который, возможно, в последствии будет руководителем службы эксплуатации здания.

То есть обычно это тот человек, который непосредственно заинтересован в выполнении работ на самом качественном уровне, поскольку в последствии он будет сам отвечать за эксплуатацию объекта, и малейшие погрешности, допущенные на этапе строительства, могут оказать существенное влияние на цену аренды или продажи помещений.

К тому же присутствие доверенного лица заказчика помогает бороться с хищениями материалов, что у нас, увы, присутствует. То есть специалист контролирует использование строительных материалов заложенных в смету. Кроме этого, заказчик всегда может удостовериться, все ли свои функции выполняет подрядчик, работающий на объекте. Более четко такие функции обрисовал директор компании Build &, Live Development Виктор Распутный:

• ответственность за ход, бюджет и результаты строительства в условиях готового проекта и при наличии лица, исполняющего функции Заказчика,

• проведение тендеров и выбор необходимых субподрядчиков, проектировщиков и поставщиков,

• проведение технико–экономических, финансовых, юридических экспертиз при привлечении субподрядных организаций,

• создание системы сбора и анализа информации о потенциальных субподрядных организациях,

• заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ,

• проведение оперативного планирования строительства, разработка проектов производства работ,

• разработка, утверждение и контроль исполнения графиков производства работ, которые

предусматривает договор генподряда,

• организация строительства, в т.ч обеспечение строительной готовности объекта, конструкций и отдельных видов работ для производства субподрядчиками необходимых строительно–монтажных работ.

• поставка материалов и оборудования на строительную площадку, контроль их качества,

• технический надзор за выполнением строительно–монтажных работ,

• техника безопасности, охрана труда, окружающей среды и обеспечение пожарной безопасности строительно–монтажных работ на объекте,

• ведение технической документации на объекте,

• контроль и надзор за выполнением работ по договорам подряда и субподряда, исполнение обязательств перед заказчиком по обеспечению качества работ и обязательств, предусмотренных в договорах,

• организация выполнения шефмонтажных и пусконаладочных работ:

• освидетельствование и прием скрытых и законченных работ, ответственных конструкций,

• сдача объекта.

Проблема в сроках

Функции функциями, но как показывает отечественная практика, подрядчик не всегда может справиться с возложенными на него обязательствами и часто не успевает выполнить все работы к оговоренному сроку. Следовательно, могут сорваться сроки ввода объекта в действие, а заказчик – понести финансовые потери. Как утверждает Тарас Гурский, при выборе непрофессиональной подрядной организации может возникнуть две проблемы, либо подрядчики не успевают, либо второпях выполняют работы некачественно, что потребует переделки. Как бы там ни было, главный риск – срыв сроков.

",К примеру, заказчик взял кредит на год, в надежде на то, что за это время успеет построить объект, поэтому любое опоздание грозит ему дополнительными процентами. Некачественно сделанная работа также грозит затратами на новый материал и снова же срывом сроков. Но подрядчик на обустройство территории – это одно, а монтаж сложных инженерных конструкций – другое. Поэтому чем выше стоимость и цена объекта, тем внимательнее заказчик должен подбирать подрядчика*, – акцентирует внимание эксперт.

Того же мнения придерживается и консультант по управлению проектами консалтинговой компании «Технологии Управления Спайдер Украина", Владимир Лучкин, который считает, что основные проблемы, которые возникают у заказчика, это невыполнение подрядчиком условий контракта в целом (в основном срыв сроков).

«Самая типичная ошибка заказчика – гонка за дешевизной и недостаточно прописанные квалификационные требования к подрядчику (формальное соответствие критериям есть, но не является гарантией того, что подрядчик выполнит работу качественно). Еще одна проблема заказчика – недостаточно четко сформулированы условия договора, за выполнение которых и отвечает подрядчик. Чтобы застраховать себя от этих проблем, заказчику стоит проводить все–таки двухэтапные торги», – утверждает эксперт.

Однако за несоблюдение сроков сдачи или некачественно выполненные работы подрядная организация несет ответственность.

Как утверждает управляющий партнер компании «Проект–Менеджмент Бизнес Консалтинг» Павел Каюк, подрядчик несет ответственность за ведение всей исполнительной документации, предусмотренной действующими нормами и правилами, а также за соответствие строительных материалов, изделий и конструкций государственным стандартам и техническим условиям. Кроме этого, по словам эксперта до сдачи объекта в эксплуатацию подрядчик отвечает за сохранность имущества и выполненных работ на строительной площадке, освещение и ограждение объекта, выполнение необходимых природоохранных мероприятий и мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, и обеспечивает чистоту на строительной площадке.

Но не только заказчик может столкнуться с недобросовестным подрядчиком. По словам директора департамента стандартизации проектной деятельности компании FIM Group Александры Фировой, самая большая трудность, с которой может столкнуться сам подрядчик – это заказчик, который не может четко сформулировать свои ожидания от выполненных работ на объекте, другими словами, каким должен быть окончательный результат. Либо такой заказчик, который начинает менять задание уже в процессе строительства или реконструкции, что соответственно тормозит работу, увеличивает сроки сдачи объекта, а также впечет за собой удорожание стоимости работ.

Как отмечает, начальник отдела маркетинга и подготовки тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция» Дмитрий Якубовский, одной из главных проблем во взаимоотношениях заказчика и подрядчика является то, что зачастую представители этих организаций «разговаривают на разных языках».

«Если у компании–заказчика есть в штате строитель, то он может четко сформулировать техзада–ние и свои пожелания по поводу объекта. Соответственно, генподрядчик четко понимает, какое здание нужно строить, и дает адекватный ответ. Но достаточно часто в штате заказчика нет специалистов со строительным образованием, нет проекта, нет четкого осознания того, что и зачем будет строиться, а уже в процессе работ возникают идеи по изменению здания. В этом случае подрядчик не понимает, чего хочет заказчик, а заказчик остается разочарованным опытом общения со строителями», – говорит эксперт.

Коммерческий директор компании «Еврокон Украина» Юрий Пивоваров, считает, что множества проблем, касающихся несоблюдения сроков работ, можно избежать, если при выборе генподрядчика выяснить предоставляет он банковскую гарантию выполнения условий контракта или нет. Суть гарантии состоит в следующем: банк гарантирует выполнение строительной компанией своих обязательств по договору. В таком случае при невыполнении и возникновении каких–то штрафных санкций, эти санкции по первому требованию выплачиваются банком. А потом уже банк сам разбирается по денежным вопросам с подрядчиком.

«Я хотел бы акцентировать особое внимание на банковской гарантии, так как это дает большое преимущество и заказчику и генподрядчику. Такая практика уже много лет используется в Европе. И для европейских компаний важен не только опыт, солидность и качество выполненных работ компанией–подрядчиком, но и возможность успешного выполнения своих обязательств, которые они берут не только перед заказчиком, но и перед банком. Банковская гарантия подтверждает успешный опыт строительной компании, т.к. банк вряд ли даст свою гарантию непроверенной подрядной организации», – утверждает эксперт.

Дмитрий НОВИКОВ

Все новости