Новости

Войти ENG Поиск

Improving performance
people and projects

Вверх

Игры в «классики»

Игры в «классики»

27 апреля 2007

Как отмечает большинство экспертов рынка недвижимости, официальной классификации офисных площадей на Украине на сегодняшний день не существует ­ оно находится только в стадии разработки. Из­за этого большей части застройщиков и девелоперов приходиться каждый собственный проект подгонять под европейские или российские стандарты, которые зачастую приходиться адаптировать к местным условиям. Или же инвестор присваивает объекту класс на основании собственных амбиций.

В марте 2004 г . комитетом по вопросам недвижимости Американской торговой палаты в Украине при непосредственном участии отечественных консультантов и крупных игроков строительного рынка была разработана и принята классификация офисных помещений. Она дала возможность инвесторам, девелоперам и украинским компаниям, специализирующимся на возведении офисных центров, ориентироваться в сравнении функциональных качеств зданий и помогла компаниям­оценщикам правильно определять стоимость того или иного бизнес­центра (БЦ). Однако эта классификация считается неофициальной. И тем не менее...

Разработчики классификации внесли 10 обязательных и 10 дополнительных требований, благодаря которым теперь можно четко отнести офисный центр к классу А, В или С. Так десятка обязательных критериев стандартной классификации БЦ содержит такие требования:

• расположение в пределах центрального делового района;
• отдельный вход, наличие холла;
• высота потолка не меньше 2,7 м ;
• парковка с охраной, из расчета 1 машино­место на 100 кв. м полезной площади;
• минимальное энергообеспечение 50 Вт на 1 кв. м ;
■ современная система теплообеспечения и контроля климата, с возможностью ее контроля в офисе арендато рами;
• возможность перепланирования;
• оптоволоконные цифровые линии;
• компенсирующий коэффициент потерь не более 12 %;
• профессиональный менеджмент центра с прозрачной системой бухгалтерского учета.

К 10 необязательным требованиям относятся:

• фасад здания должен выходить на улицу;
• 95 % полезных площадей находятся в 10 м от источника природного освещения;
• минимальная площадь этажа 500 кв. м ;
• среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей арендованных площадей не должно превышать 10 м ;
• возможность подсоединения коммуникационных систем в любом месте;
• среднее время ожидания лифта в час­пик ­ не более 30 секунд;
• близость станции метро, остановок транспорта;
• наличие неподалеку от здания заведения питания;
• допустимая нагрузка на пол ­ 450 кг/кв. м;
• современное освещение офисов.

Как утверждает Геннадий Холяво, генеральный директор GIN Consulting Group (Одесса), именно на основании данных требований в Украине появились параметры офисных центров, однако отечественные строительные компании зачастую пытаются выдержать один или несколько из основных критериев. Например, 1 парковочное место на 100 метров полезной площади, фасадное расположение, отдельный вход (например, БЦ ­ «Шевченковский», в Одессе), а остальными параметрами классификации часто пренебрегают в силу удешевления проекта и огромного спроса на качественные площади.

Основные показатели состояния рынка на конец 2006 года

Количество БЦ класса А и В

47

Арендная площадь, кв. м.

329 000

Насыщенность на одного жителя, кв. м.

0,11

Доля свободных площадей, %

3

Ставки аренды для класса А, $/кв.м/мес.

$ 50­80

Ставки аренды для класса В, $/кв. м/мес.

$ 40­70

По стопам Европы и России

Как видим, специалисты получили метод определения классификации, хотя и неофициальный. Но есть мнение, что он, в общем­то, если и нужен, то только на каком­то определенном этапе развития рынка коммерческой недвижимости. Специалист по инвестициям и управлению недвижимостью ООО «УкоинвестБуд" Ольга Маслова считает интересным фактором то, что классификация в ее прямом смысле слова необходима лишь для развивающихся рынков. Так, например, есть классификации в Польше, Словакии, Венгрии. А вот во Франции, Великобритании и некоторых других развитых странах ее нет, поскольку там работают профессионалы, которые не нуждаются в стандартах и классификаторах.

«Что касается сравнения методов классификации в Европе и Украине, то здесь изначально украинские операторы рынка недвижимости приняли общепринятую в Европе классификацию БЦ по трем категориям. А, В, С. Однако в процессе адаптации и реалий рынка стали появляться офисы класса D и даже Е, что само по себе является нонсенсом», ­ констатирует эксперт.

Если говорить о классификаторе в России, там БЦ также классифицируют по определенному набору параметров, каждый из которых имеет разное значение по усмотрению своего оператора. Наиболее известный вид классификации от Московского Исследовательского Форума, согласно которому здание, отвечающее 16 критериям из 20 ­ считается классом А, отвечающее 10 критериям из 20 ­ В, отвечающее 8 критериям из 20 ­ С. Но несмотря на принятую в России классификацию БЦ, операторы рынка ранее умело манипулировали классами и присваивали БЦ тот класс, который они желали. Поэтому появилась потребность доработать эту градацию.

Это было сделано, по утверждению президента девелоперской компании Real Estate Solutions Сергея Карамнова, в ноябре 2006 г . Московскому рынку недвижимости «большой четверкой» брокерских компаний ­ Colliers International, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), Jones Lang Lasalle (JLL) и СВ Richard Ellis / Noble Gibbons ­ была предложена новая, более ужесточенная классификация офисов, применимая только к уже существующим качественным офисным зданиям (класса А, В+, В­).Так, здание класса А, В+ или В­ должны отвечать всем соответствующим критериям (при этом допускается несоблюдение одного «обязательного» и четырех «факультативных» критериев). Те же здания, которые не отвечают указанным в классификаторе параметрам, позиционируются как здания класса С и ниже.

Как отмечает директор по развитию международной девелоперской компании Jones Lang LaSalle Ukraine Елена Кравцова, конкретизировать существующую в России классификацию пришлось по многим факторам. Например, в принятой ранее московской классификации не говорилось, какие именно из критериев должны соответствовать офисному зданию А или В класса. Этим и могли пользоваться операторы, присваивая тот или иной класс собственному БЦ.

Как считают многие эксперты, несмотря на принятие классификации в России, на сегодняшний день в Москве (как и во всей России) не существует единой и официальной классификации офисных центров. По большому счету право присвоение новым БЦ того или иного класса полностью принадлежит владельцу или инвестору, причем украинский рынок смело копирует историю развития и все тенденции рынка коммерческой недвижимости Москвы.

Но не все эксперты считают, что существующая в Москве классификация влияет на киевский рынок офисных центров.

«По моему мнению, арендатора интересуют, прежде всего, функциональные и технические характеристики БЦ, а не его класс. Сложилось мнение, что классификация очень важна для развития данного сегмента рынка, но нет аргументов «почему важна». В Германии, например операторы рынка, как правило, употребляют понятия: старое, реконструированное или новое здание. При этом какие­либо жесткие критерии к БЦ отсутствуют», ­ комментирует Владимир Казмирук, руководитель проектов компании «ТЕРРА Девелопмент».

Привычная манипуляция

По подсчетам президента строительной компании «Миськжитлобуд» Дениса Костржевского, на начало 2007 г . в Киеве работает порядка 80 бизнес­центров всех классов. 7 из которых были введены в 2004 г . 25 ­ в 2005 и более 10 ­ в 2006. Общая площадь этих объектов составляет около 595 000 кв. м . Объектов класса А и В из этого не более 50 общей арендной площадью порядка 330 000 кв. м , а насыщенность БЦ в Киеве в 3 раза меньше, чем в Москве, в 10­15 раз меньше, чем в восточноевропейских столицах.

«В силу большого спроса, предложение площадей в сторону качества значительно не улучшается. Рынок находится в таком состоянии, что сдается все, а заполняемость БЦ Киева находится на уровне 98­100 %, при этом конкуренция между бизнес­центрами практически отсутствует. Предложение на рынке офисных площадей имеет тенденцию к росту и особенно это касается объектов класса А и В. Ожидавшегося по прогнозам некоторых экспертов, выброса в 2004 г . на рынок 150 000 кв. м не произошло (это 7 объектов). Однако к ним в 2005 г добавилось 25, а в 2006­2007 гг. может присоединиться еще порядка 36, которые будут превосходить существующие в качественном отношении. Всего же на конец 2008 г . прогнозируется строительство примерно 100 новых БЦ площадью около 2 млн. кв.м., их которых 15% площадей имеет возможности для позиционирования себя в классе А», ­ утверждает эксперт.

Но все ли так просто с присвоением классов новым объектам? Уже ни для кого не секрет, что манипуляция классовостью ? дело для игроков рынка привычное. Ведь намного проще и успешнее сдавать площади в БЦ класса А, чем С. К тому же, благодаря такой манипуляции, девелопер­застройщик­инвестор может компенсировать основные критерии оценки здания второстепенными.

И, как уверяют специалисты рынка недвижимости, подобные обманы с классами можно проследить на примере постоянного привлечения внимания к классу нового БЦ, его массовой рекламе, известным соседям, добавлением к букве обозначающей класс + и т. д.

Обычно это свидетельствует именно о раскрутке офисного центра, с целью завысить не только класс, но и арендные ставки.

«Отсутствие единой классификации предоставляет широкое поле для различных манипуляций. Например, бизнес­центр по всем параметрам относится к классу В, но месторасположение очень уж хорошее. Тогда его начинают называть В+, что в итоге влияет и на цену. Со временем в этих плюсах и минусах можно будет легко запутаться», ­ говорит Анна Старинская , генеральный директор консалтинговой компании «Технологии Управления Спайдер Украина».

В тоже время эксперты отмечают, что на сегодняшний день, несмотря на попытки нечестно присваивать классы собственным объектам, на рынке наблюдается повышенный спрос на БЦ А­класса, и в ближайшие годы он будет только расти.

«Сейчас есть спрос на офисные помещения в БЦ класса А, соответственно для максимизации дохода от аренды необходимо заявить себя как БЦ класса А. На основании нашего маркетингового исследования мы пришли к выводу, что проблематика заключается не в самой классификации, а в первую очередь в том, что операторы рынка недвижимости самостоятельно определяют класс, ориентируясь не на требования классификации, а на конъюнктуру рынка Это свидетельствует о том, что операторы используют нерыночные методы конкуренции», ­утверждает, генеральный директор компании «ТЕРРА девелопмент» Юлия Калинина.

Соответствия критериям

Тем не менее, именно классификация БЦ является одним из значительных критериев, влияющим как на уровень арендных ставок и цену продажи офисных центров, так и на начинку здания.

Например, офисный центр класса А ­ это новое здание, построенное с использованием современных материалов, оборудования и отделки, спроектированное как офисный комплекс с открытым планированием, имеющее наилучшее размещение в центре города, хорошие подъездные пути и достаточное количество подземных парковочных мест. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м . Отдельный температурный режим для каждого арендатора, полная замена воздуха каждые 15 минут. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной Интернет. Аренда ­ $45­70 за 1 кв. м в месяц. БЦ данного класса А обязан соответствовать минимум 16 из 20 критериев именно украинского классификатора.

Класс Б ­ вновь построенное или качественно реконструированное административное здание, зачастую расположенное не в самом сердце города, а в прилегающих к нему районах Характеристики теплоснабжения, вентиляции и средств связи ­ совпадают. Аренда ­ S40­55 за 1 кв. м в месяц. БЦ класса В должен соответствовать как минимум 13 требованиям, 7 из которых должны быть основными.

Класс С. Редко вновь построенные объекты, обычно ­ отреставрированные или переделанные из административных, институтских и производственных зданий, расположенных вне центра города. В таких офисных центрах арендатору предлагается минимум условий, а ремонт и реконструкцию, как правило, съемщик проводит за свой счет. Аренда ­ от $30 до $45 за 1 кв. м в месяц. БЦ класса С должны отвечать 7 требованиям, 5 из которых обязательные.

Дмитрий НОВИКОВ

Со подробной статистический информацией по классификации бизнес­центров можно ознакомиться в Property Times ?14 (163) от 16­22 апреля 2007 года.

Все новости